提前还贷很容易，今天起负债又少了

总听说提前归还房贷是件不容易的事。为啥不容易？因为银行不情愿。新闻都说提前还款要排队，还要等很长时间。

我亲自尝试了一下，发现也没有那么难，而且简单得很，手指点点就行。

呼~随着现金的消失，我的负债又少了一些。

1.

想当年，大家借钱的时候可不容易。就拿抵押贷款来说，一套房要下户评估，评估值只能在房价的基础上打七折，贷款金额在评估值的基础上还要再打七折，等于里外里最多只能借出五成的额度来，这还不算，如果你的现金流不够覆盖双倍的月度还款，连这五成都借不出来。

按揭贷款好一些，但也仅限于首套。像北京，长期执行二套房首付80%的严苛政策，不知是哪个卧龙凤雏想出来的。北京的房价动辄千万，有几个人拿得出800万现金，却非要走流程查征信折腾一圈，就为了给自己增加200万的债务？真需要贷款的，100%都是全款拿下再走抵押贷款，利率还比二套房按揭更低。

为什么借钱难？是因为借钱等于赚钱，尤其是房地产贷款。我在《当负债真的变成了负债，我们该怎么办》里写过，当通货膨胀率高的时候，负债才是真正的资产，投资最好的办法，不是老老实实攒钱存定期、买理财，而是想尽一切办法去增加负债。贷到即赚到。

当然银行也不吃亏，因为房价一直在涨，房地产贷款是最优质的贷款，以至于不管水怎么放，最后大部分都流入了楼市，真正需要支持的实体经济反而长期干渴。这也是楼市泡沫、房价虚高的缘由。

但是今天很明显情况发生了反转。贷款利率一降再降，购房政策一宽再宽。517央行的新政取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各地银行开始了极限操作，全国购房贷款利率进入了普遍的名义低息时代。贝壳研究院数据显示，今年5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%，二套主流房贷利率平均为3.90%。

不光是利率降低，银行贷款的审批和放款时间也大幅缩短，5月份银行平均放款周期为22天，有银行最快3到5个工作日就能放款。没有银行愿意在贷款上给客户增加麻烦，有的是一轮又一轮的贷款广告电话轰炸。

为什么呢？因为银行的存款太多，贷款太少，息差太小，压力太大了。今年一季度，我国的住户存款余额突破150万亿大关，达到了151.8万亿元。而一季度住户贷款增加1.33万亿元，其中个人房贷仅增加51亿元，大概只有存量的万分之一，几乎等于完全停止增长。而银行息差也持续收窄，截至一季度末，中国银行业平均息差为1.54%，相较于2023年底的1.69%进一步缩窄15个基点。

银行不再是过去那个傲娇的银行了，现在的主要任务，就是“保息差，保营收”。而保息差的主要手段，就是严控存款等负债端成本。

过去二十年房地产对经济的扎根有多深、牵连有多广，今天房地产的下行对社会的影响就有多大。房地产下行期间，企业和居民都在去杠杆，银行面临的是资产荒。多数银行都面临着增加贷款、服务实体经济和提升内需的压力，同时资金来源端面临存款定期化趋势，资金成本加大。

现在已经没有银行会干高息揽储的傻事了。以前干过这些事的小银行这段时间也被吞并得差不多了。仅2024年上半年，就已有83家中小银行进行合并重组，其中村镇银行32家、农商行35家、农信社15家和城商行1家。这里面的主要原因，归根到底还是控制金融风险。

2.

银行怎么样，普通居民并不关心。大家关心的是自己的投资吃亏了没有，贷款利息下降了没有。

一方面，理财产品等投资收益下降，已经不足以覆盖房贷支出。目前银行4%的稳健理财产品基本已经无法找到。而定期存款、大额存单和国债虽然保险，但利率比房贷低了好大一截。尤其是那些2019-2023年期间的购房人，很多人背的房贷利率甚至超过5%。

另一方面，大家眼睁睁看着存量房贷利率与新发贷款利率利差不断扩大。新买房的人，平均首套房利率比自己低1-2个点，房价还更便宜。换谁谁心理能平衡？

所以很多人都选择了提前还贷。所谓的提前还贷，其实就相当于用现金买了存量房贷利率的投资产品。这句话有点绕，举例来说，比如我的房贷利率是4.5%，那么我还款20万，就相当于买了20万的理财产品，利率4.5%，而且永远不会暴雷。这么好的产品市场上哪里买得到？

所以凡是想明白的人，都会毫不犹豫地去掏空兜里的现金，归还房贷。

为什么会出现这样的情况？是因为目前进入了通缩时间。所有的实际利率，都是高于名义利率的。表面上现在是一个低息时代，但扣除负的通胀率之后，真实的情况却是史上最高的高息时代。在高息时代，以往高利率的负债，就是最差的资产。

所以，尽管通缩时代现金是如此优质的资产，但仍抵不过高息房贷的劣质，以至于用提前还贷的方式相互抵消，对个人仍是划算的。

只有三种人不会提前归还房贷。

第一种是购房时间较短或者贷款利率较低的人，比如贷款利率跟当前利率比相差无几，也就不存在还贷的动力。

第二种是现金流或者存款不足的人，没存款拿什么还贷，日常入不敷出，吃饭都成问题，别说提前归还贷款，没断供就算对得起银行了。

第三种比较典型，就是寄希望于存量房贷会下调的人。

我在《调整存量房贷？真正的猎手不会对猎物心生怜悯》里讲过，银行没有动力也没有义务去主动调整存量房贷，在服务客户和生存之间，明显后者权重更高。央行也要考虑金融机构的稳定性，要关心金融消费者，但更要关心大局。

要下调存量房贷，会在短期压缩银行利润息差，在当前银行净息差承压的情况下，难度太大，省出来的钱也并不能刺激消费，得不偿失。

因此，我判断降低存量房贷的可能不大。就算真要降，也挤不出多少空间，效果不会太明显。

还房贷的人多了，个人的资产负债表以缩表的方式被修复，但银行的资产负债表却相对遭到恶化。因为个人的负债恰恰是银行的资产，而个人的存款恰恰是银行的负债。银行怎么可能情愿呢？

3.

情不情愿，也得按合同来。所以银行只能想办法拉长流程，并不能拒绝客户还款。

下面讲讲我的亲身体验吧。

我的按揭贷款在工行，目前执行利率4.54%（LPR加59个基点），还是有点高的。我在工行的APP上直接操作提前还款，特别顺利。找到资产-贷款，点进去第一项就是提前还款，直接填写数字和日期即可。

填完之后就等着到时间自动扣款就行了。目前实测等待时间也并不长，只有一个月。之后还可以随时查询当时的申请。

我留了一些贷款没有归还。一方面，有住房贷款，每年可以抵扣个税，还能提取住房公积金（当然北京现在修改政策提不出来了）；另一方面，也是给自己留了点后手。尽管我认为放水的可能性很小，但在投资上我不追求极端操作，就好像再稳健的企业也不会把资产负债率做成零。

所以，尽管负债并不划算，但我仍然保留了少量，作为一点点风险对冲吧。

哎，负债虽然少了，可是消耗现金真心疼啊！

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